飛鷹地產苗栗縣府店

農舍配蓋的一般流程:          苗栗不動產資訊網 湯彥彬  http://www.0935447900.com

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1、於土買賣契約中註明由買方提供資金以賣方名義興建農舍，並須註明如本案因法令或地主自身問題不能興建農舍時,本買賣解除。
2、賣方須同意買方針對本宗土地做反設定，設定金額通常定為土地買入金額+建屋金額。

3、需做預告登記以保障買方權益。
4、付款程序為..第一次10%(簽約)第二次20%(無農舍證明及農業使用證明核發)第三次建照核發40%(並同時進行反設定動作,並須由賣方簽立同額本票方為有效設定)尾款30%(賣方提供過戶證件).......交款比率並非制式，可以由買賣雙方協議的。

5、如農舍興建完成，即以舊農條例為依據，並無五年內不可移轉之限制，如果用新法論，原地主興建好的農舍也就不能過戶予你了，可以過戶予你就表示你還可以過戶予別人，移轉次數不受限制。

6、可供配蓋農舍之農田需具備的條件:

(1)．小坪數不足0.25公頃的農田需借老農的名義興建農舍，等興建完成後再過戶到買主的名下。

(2)．土地必須在民國89年1月28日之前就已經取之農牧農地。

(3)．89年1月28日以後，有做過買賣、贈與、繼承、過戶手續的農地即適用新法，不能配蓋。必須是0.25公頃以上的農牧用地才能興建農舍。且土地須取得兩年，並在該縣市設藉二年以上，才能興建農舍，興建完成之農舍須管制五年不能過戶。

(4)．興建農舍必須至鄉鎮公所農業課會同勘後，取得該宗農地之農地農用証明。

(5)．向國稅局出具財產清冊，會同建管課，查勘該農地所在權人，在全國所有之農地有無違規使用。

必須全部農地無違使用情形才能申請核發建照，且申請人必須取得無農舍証明(每人名下只能有一間農舍，故申請興建農舍時，名下必須沒有農舍)。

(6)基於安全考量，在實運作上，大部分配建之農舍在使用執照核發下來就馬上移轉，移轉後再做二次施工，庭園造景及圍牆工程。

(7)愈快移轉風險較低，在實務運作上，也有只先蓋一層樓就馬上移轉，過戶後再申請變更設計，再蓋二、三樓。要注意的地方是地基樓層高度的設計，如果基礎只設計一層樓，移轉過戶後，就不能變更設計為二或三樓。

(8)．取得農地農用証明後老農即可申請免課徵土地增值稅。

(9)．都市計劃區農牧用地可以任意分割，非都市計劃區農牧用地不得任意分割。

(10)都市計劃區農牧用地在89年1 月28日之前即已取得之農牧用地。例如有1000坪，如果想蓋五間農舍每間地坪為200坪，則分割好後先用老農名義蓋好第一間，然後移轉。移轉後老農名下已無農舍，又可蓋第二間然後再移轉，以此類推，直到五間全部蓋完，造就最大的商業價值。