近公館市區,地點佳,土地方正,前面道路6米寬。
土地774坪,售價1378萬元,每坪1.78萬元。
帶看專線:0935-447900 湯彥彬
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面寬32米。
縱深87米
土地面積914.45坪,地形方正好規劃,近公館市區,退休生活最佳選擇。
售價:1783萬元。
每坪:19500元。
帶看專線:0934-447900 湯彥彬
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豪華農舍群,安全舒適的田園生活,獨立門戶,超大棟距,高檔建材,公館地區少數高品質農舍。
土地201.46坪 建70坪 4房2廳3衛 向東 售:1880萬
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苗栗不動產資訊網 湯彥彬 電話 0935-447900
公館農舍 沿山道頂級農舍
地:392坪 建143坪 正沿山道上 雙臨路 公館豪墅首席
售:2100萬 苗栗不動產資訊網 湯彥彬 0935-447900
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簡易農舍 苗栗不動產資訊網 湯彥彬 http://www.0935447900.com
簡易農舍
很多人對於配蓋農舍擔心風險問題,因此希望能減輕風險,期以最短的時間內將農舍移轉到自己的名下,再慢慢的去蓋農舍。也有一部份客戶,因資金問題,眼前只有購買農地的資金,希望先購得可以配蓋的農地,移轉過到名下,以後等資金到位後,再慢慢的蓋自己心目中的高級別墅。
這種情形下可以考慮先蓋間易農舍的方式,先用老農的名義蓋如上圖所示的間易農舍。移轉到自己名下後再變更設計,以檢討建蔽率的方式,重新申請建照。
要注意的地方是,位置的選擇很重要。因為移轉過後檢討建蔽率再申請建照時,擴大的部份必須覆蓋在原來的簡易農舍上面或相連著,不可以單獨分開。
其次是基礎設計,為預防建管課將來有意見,安全考量,簡易農舍最好是以鋼筯混泥土的結構去申請。也有部份人用一般鐵皮屋的方式蓋簡易農舍,雖然成本比較便宜,可是將來如果想蓋二或三層樓時,有可能面臨法規問題,假設建管課要求只能以原設計結構增建那就麻煩大了。
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耕地分割之情形:
1、法令依據
(1)農業發展條例第十六條
每宗土地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。
有下列情形者不在些限:
(a)因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。
(b)部份依法變更為非耕地使用者,其依法變更部份及共有分管之未變更部份,得為分割。
(c)本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。
(d)本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地,得分割為單獨所有。
(e)耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。
(f)非農地重劃地區,變更為農水路使用者。
(g)其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,得為分割。
前項第三款及第四款所定共有耕地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共有人之協議或法院確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。
(2)耕地分割要點:
第一點 為基層地政機關執行耕地分割事宜,特訂定本要點。
第二點 依農業發展條例(以下簡稱本條例)第十六條規定辦理耕地分割,除依本規定外、本條例施行細則及地藉測量實施規則之規定外,應依本要點規定辦理。
第三點 本要點適用範圍為本條例第三條第十一款規定之耕地。
第四點 耕地之分割,應依本條例第十六條之規定,如其未涉所有權移轉登記,無本條第三十一條之限制。
農舍配蓋的一般流程: 苗栗不動產資訊網 湯彥彬 http://www.0935447900.com
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1、於土買賣契約中註明由買方提供資金以賣方名義興建農舍,並須註明如本案因法令或地主自身問題不能興建農舍時,本買賣解除。
2、賣方須同意買方針對本宗土地做反設定,設定金額通常定為土地買入金額+建屋金額。
3、需做預告登記以保障買方權益。
4、付款程序為..第一次10%(簽約)第二次20%(無農舍證明及農業使用證明核發)第三次建照核發40%(並同時進行反設定動作,並須由賣方簽立同額本票方為有效設定)尾款30%(賣方提供過戶證件).......交款比率並非制式,可以由買賣雙方協議的。
5、如農舍興建完成,即以舊農條例為依據,並無五年內不可移轉之限制,如果用新法論,原地主興建好的農舍也就不能過戶予你了,可以過戶予你就表示你還可以過戶予別人,移轉次數不受限制。
6、可供配蓋農舍之農田需具備的條件:
(1).小坪數不足0.25公頃的農田需借老農的名義興建農舍,等興建完成後再過戶到買主的名下。
(2).土地必須在民國89年1月28日之前就已經取之農牧農地。
(3).89年1月28日以後,有做過買賣、贈與、繼承、過戶手續的農地即適用新法,不能配蓋。必須是0.25公頃以上的農牧用地才能興建農舍。且土地須取得兩年,並在該縣市設藉二年以上,才能興建農舍,興建完成之農舍須管制五年不能過戶。
(4).興建農舍必須至鄉鎮公所農業課會同勘後,取得該宗農地之農地農用証明。
(5).向國稅局出具財產清冊,會同建管課,查勘該農地所在權人,在全國所有之農地有無違規使用。
必須全部農地無違使用情形才能申請核發建照,且申請人必須取得無農舍証明(每人名下只能有一間農舍,故申請興建農舍時,名下必須沒有農舍)。
(6)基於安全考量,在實運作上,大部分配建之農舍在使用執照核發下來就馬上移轉,移轉後再做二次施工,庭園造景及圍牆工程。
(7)愈快移轉風險較低,在實務運作上,也有只先蓋一層樓就馬上移轉,過戶後再申請變更設計,再蓋二、三樓。要注意的地方是地基樓層高度的設計,如果基礎只設計一層樓,移轉過戶後,就不能變更設計為二或三樓。
(8).取得農地農用証明後老農即可申請免課徵土地增值稅。
(9).都市計劃區農牧用地可以任意分割,非都市計劃區農牧用地不得任意分割。
(10)都市計劃區農牧用地在89年1 月28日之前即已取得之農牧用地。例如有1000坪,如果想蓋五間農舍每間地坪為200坪,則分割好後先用老農名義蓋好第一間,然後移轉。移轉後老農名下已無農舍,又可蓋第二間然後再移轉,以此類推,直到五間全部蓋完,造就最大的商業價值。